150 de tranzactii imobiliare fara TVA - ANAF impune retroactiv persoanei fizice sume considerabile

Una dintre cele mai relevante spete prezentate in raportul ANAF privind inspectiile fiscale incheiate in luna octombrie 2024 vizeaza o persoana fizica care a efectuat peste 150 de tranzactii imobiliare in doar doi ani, fara a colecta TVA. Consecintele? O impunere masiva de TVA retroactiva, care ar trebui sa puna pe ganduri toti contribuabilii care desfasoara activitati economice cu caracter repetitiv, chiar daca sunt persoane fizice.

Ce a constatat ANAF?

Conform raportului publicat de ANAF, persoana fizica in cauza a vandut un numar impresionant de terenuri intravilane in perioada 2022–2023. Informatiile obtinute din declaratiile informative 208 (depuse de notari in cazul transferurilor imobiliare din patrimoniul personal) au stat la baza demararii si justificarii inspectiei fiscale.

Inspectorii au identificat ca, incepand cu luna februarie 2022, contribuabilul a depasit plafonul de scutire de 300.000 lei (echivalentul a 88.500 euro la momentul respectiv), prevazut de art. 310 din Codul fiscal. Acest lucru inseamna ca avea obligatia legala de a se inregistra in scopuri de TVA, conform art. 316 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal.

Totusi, in loc sa se inregistreze, contribuabilul a continuat sa deruleze zeci, apoi sute de tranzactii, ajungand la un total de 160 in perioada analizata, fara a declara sau achita TVA aferenta.

Care este impactul fiscal?

ANAF a stabilit ca toate tranzactiile efectuate dupa depasirea plafonului intra in sfera TVA, iar contribuabilul avea obligatia sa colecteze TVA. In lipsa acestei obligatii onorate, autoritatile fiscale au efectuat o impunere retroactiva, stabilind TVA suplimentara in cuantum de ordinul sutelor de mii (sau chiar milioane) de lei.

Cand devine o persoana fizica „persoana impozabila in scopuri de TVA”?

Este o intrebare pusa des si, in contextul acestei spete, raspunsul este clar conturat de lege. Conform art. 269 din Codul fiscal, orice persoana care desfasoara activitati economice in mod independent si cu caracter de continuitate este considerata persoana impozabila.

Art. 269. - Persoane impozabile si activitatea economica

(1) Este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitati.

(2) In sensul prezentului titlu, activitatile economice cuprind activitatile producatorilor, comerciantilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitatile extractive, agricole si activitatile profesiilor liberale sau asimilate acestora. De asemenea constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.

Vanzarile de imobile – mai ales atunci cand sunt multiple si constante - constituie o astfel de activitate economica, chiar si in cazul persoanelor fizice care nu au un PFA sau o firma.

In plus, daca este depasit plafonul de 300.000 lei intr-un an calendaristic, este obligatorie inregistrarea in scopuri de TVA.

Ce invatam din aceasta speta?

1. Numarul mare de tranzactii este un semnal de alarma.

Daca depasiti ocazional o vanzare sau doua, este posibil sa ramaneti in zona patrimoniului personal. Dar 150 de tranzactii in doi ani? Vorbim deja de activitate economica continua.

2. Declaratia 208 poate „da de gol” contribuabilii.

Notarii publici sunt obligati sa transmita aceste declaratii, iar ANAF le utilizeaza activ in identificarea persoanelor fizice cu activitate economica cu caracter de continuitate.

3. Ignorarea obligatiei de inregistrare nu inseamna scutire.

TVA se colecteaza retroactiv, generand debite suplimentare cu penalitati si dobanzi.

Concluzie: activitate economica inseamna obligatii fiscale, chiar si pentru persoanele fizice

Aceasta speta este un semnal clar ca persoanele fizice care desfasoara activitati cu frecventa si volum semnificativ trebuie sa analizeze cu atentie obligatiile fiscale. TVA nu este rezervata doar firmelor. Daca activitatea dumneavoastra depaseste pragul legal si are caracter economic, inregistrarea in scopuri de TVA devine o obligatie, nu o optiune.